Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju: 4 309 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkania w Jastrzębiu-Zdroju wynosi 4 309 zł/m². To o 252 zł/m², czyli 5,5%, mniej wobec średniej z 2025 r. Analiza pokazuje ceny transakcyjne z aktów notarialnych, a nie oczekiwania sprzedających zapisane w ogłoszeniach. Dla kupującego istotny jest również rozkład cen: połowa zakupów mieściła się w przedziale 3 684-5 100 zł/m².

Redakcja jastrzebienews.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Jastrzębie-Zdrój na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju: najważniejsze liczby

• 4 309 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 252 zł/m² i 5,5% - spadek wobec średniej z 2025 r.
• 3 684-5 100 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 202 250 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 50 m² - mediana powierzchni kupowanego lokalu.
• 18% - wzrost ceny metra od 2021 r., średnio 3,4% rocznie.

Mediana ceny całkowitej i mediana metrażu opisują osobno środek rynku. Przy planowaniu budżetu warto więc patrzeć zarówno na stawkę za metr, jak i na pełną kwotę potrzebną do zakupu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Punktem odniesienia dla kupujących w Jastrzębiu-Zdroju pozostają mieszkania z drugiej ręki. Mediana rynku wtórnego wynosi 4 304 zł/m². To właśnie ten segment kształtuje obraz lokalnych cen i stanowi podstawę porównań między metrażami oraz częściami miasta.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

4 651 zł/m² płacono za lokale o powierzchni 25-35 m², a 4 020 zł/m² za mieszkania 45-55 m². Mniejsze lokale mogą osiągać wyższą cenę jednostkową, ponieważ niższy całkowity koszt zakupu ułatwia wejście na rynek.

Zależność nie jest jednak liniowa. W segmencie 70-90 m² mediana wyniosła 4 540 zł/m², więcej niż w środkowych przedziałach powierzchni. Sam metraż nie wyjaśnia więc całego zróżnicowania cen.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

4 759 zł/m² wynosi mediana w rejonie Osiedle Arki Bożka, a 3 154 zł/m² w rejonie Szeroka. Z kolei rejony Osiedle Barbary, Osiedle Pionierów i Osiedle Gwarków osiągają odpowiednio 4 643 zł/m², 4 499 zł/m² i 4 414 zł/m².

Mapa i wykres pozwalają zestawić lokalizacje, ale przy wyborze mieszkania cenę jednostkową warto łączyć z powierzchnią i kosztami doprowadzenia lokalu do oczekiwanego standardu.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

* Rejony wyznaczono na podstawie nazw OSM; granice są orientacyjne. Wartość dla rejonu Szeroka obejmuje dane od 2019 r., a nie wyłącznie ostatnie 12 miesięcy.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie za 202 250 zł budżet nie kończy się na cenie mieszkania. Na rynku wtórnym PCC według stawki 2% to 4 045 zł; zwolnienie obejmuje osoby spełniające warunki zakupu pierwszego mieszkania.

Do tego dochodzi maksymalna taksa notarialna, do około 1 942 zł z VAT, oraz 300 zł opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej. Wynagrodzenie notariusza można negocjować. Przy standardowym zakupie od dewelopera cena zawiera VAT, a PCC nie występuje.

Więcej aktualności z Jastrzębia-Zdroju znajdziesz na stronie głównej jastrzebienews.pl, a wydarzenia i imprezy na najbliższe dni zawsze na jastrzebienews.pl/wydarzenie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje różnicę między dłuższym trendem a ostatnim odczytem. W 2021 r. metr kosztował 3 637 zł, obecnie mediana wynosi 4 309 zł/m². Podany w zestawieniu wzrost to 18%, ze średnim tempem 3,4% rocznie.

Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy zatem od punktu odniesienia: wobec 2021 r. są wyższe, lecz wobec średniej z 2025 r. odnotowano spadek o 252 zł/m² i 5,5%.

Jastrzębie-Zdrój na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 875 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. W Jastrzębiu-Zdroju metr kosztuje o 2 566 zł mniej. Niższa cena zakupu może mieć znaczenie dla gospodarstw porównujących dostępność mieszkań w sąsiednich ośrodkach.

Jastrzębie-Zdrój wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 4 394 zł/m²; rok wcześniej było to 4 074 zł/m², co oznacza wzrost o 7,9%.

* GUS korzysta z tego samego rejestru, ale publikuje dane kwartalnie i z opóźnieniem. IV kw. 2024 jest tłem historycznym, nie nowszą wersją zestawienia z ostatnich 12 miesięcy.

W Żorach różnica wynosi 3 491 zł/m², czyli 81,0% względem Jastrzębia-Zdroju.

Komentarz analityczny

Spadek o 252 zł/m² i 5,5% względem średniej z 2025 r. oznacza zmianę kierunku wobec długookresowego wzrostu. Nie znosi jednak całej wcześniejszej zwyżki: obecny poziom pozostaje o 18% wyższy niż w 2021 r.

Lokalny odczyt różni się od obrazu krajowego: w Polsce ceny mieszkań w II kwartale 2026 r. wzrosły o 6,3% rok do roku, a na rynku wtórnym o 6,1% (źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Ogólnopolska zwyżka nie musi więc przekładać się na jednakowy kierunek zmian w każdym mieście.

We wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 5,98%, wobec 5,99% w sierpniu (źródło: NBP, dane o kredytach mieszkaniowych za sierpień i wrzesień 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na zdolność zakupową, a niższe ceny lokalne mogą ograniczać kwotę potrzebnego kredytu.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność finansowania i popyt poprawią się przy ograniczonej podaży mieszkań na sprzedaż, presja na obniżki może osłabnąć. Jeśli oferta będzie rosła szybciej niż zainteresowanie kupujących, przestrzeń do negocjacji może się utrzymać. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Jastrzębiu-Zdroju?

Mediana wynosi 4 309 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 3 684-5 100 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju rosną, czy spadają?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o 252 zł/m², czyli 5,5%, niższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

W tabeli najwyższą stawkę ma rejon Kindra: 4 848 zł/m², a najniższą rejon Osiedle 1000-lecia: 3 527 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Jastrzębiu-Zdroju?

Mediana dla mieszkań 25-35 m² wynosi 4 651 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 4 475 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 230 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 8 stycznia 2026 do 10 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (0 transakcji) i wtórny (228); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-10; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.